par Juliette Rouillon

Ces chiffres provisoires, incluant les bureaux, commerces, locaux d'activité et entrepôts, s'avèrent meilleurs que prévu grâce à une nette reprise de l'activité au quatrième trimestre, qui a doublé par rapport au troisième, à 2,54 milliards d'euros, précise le cabinet d'analyse dans un communiqué.

"Grâce à des conditions d'accès au crédit désormais plus souples et à un coût de financement moins élevé, la demande existe aujourd'hui sur tous les types de produits, à l'exception des immeubles en blanc (non loués) pour lesquels les financements sont toujours bloqués", résume Jones Lang Lasalle.

Pour 2010, les groupes de conseil en immobilier tablent sur une poursuite de la reprise des volumes d'investissement, dans la foulée du quatrième trimestre, sans que ceux-ci retrouvent pour autant leurs niveaux des années fastes, 2006 et 2007.

Selon l'équipe de recherche de DTZ France, l'investissement devrait atteindre 12 à 15 milliards d'euros sur l'ensemble de la France (dont 10 à 12 milliards en Ile-de-France) cette année, contre 7,9 milliards en 2009 et environ 13 milliards en 2008, mais encore loin du pic de 30 milliards d'euros atteint en 2007.

Cushman & Wakefield France, qui estime de son côté à 7,9 milliards d'euros le volume investi en 2009, estime que 2010 restera incertain, malgré le regain incontestable d'intérêt des investisseurs étrangers pour ce marché.

Son président Olivier Gérard estime notamment que "les difficultés de financement pourraient perdurer au moins jusqu'au second semestre 2010."

Jones Lang Lasalle se montre également plus prudent, avec une prévision de six à huit milliards d'investissement en 2010 en Ile-de-France, contre 5,2 milliards d'euros l'an dernier.

TAUX DE VACANCES EN HAUSSE

Quant aux prix, inversement proportionnels aux taux de rendement, les groupes de conseil prévoient une stabilisation, voire une légère remontée, après la sévère correction opérée entre le deuxième trimestre 2007 et le premier trimestre 2009, où les taux de rendements avaient grimpé de 225 points de base.

"Depuis le troisième trimestre, la hausse des taux de rendement est terminée. Dans le quartier central des affaires de Paris, pour les immeubles de qualité, les taux de rendement sont retombés de 25 points de base à 5,75% au quatrième trimestre et vont continuer à baisser au cours de l'année 2010", estime Magali Marton, responsable de la recherche chez DTZ France.

De son côté, la demande placée de bureaux en location a atteint 1,8 million de mètres carrés en 2009, en baisse de 25% par rapport aux 2,4 millions de m2 en 2008, précisent IPD France et Immostat, confirmant une première estimation publiée lundi.

Au quatrième trimestre, la demande placée s'est établie à 549.800 m2, en hausse de 14% par rapport au quatrième trimestre 2008 et de près de 60% par rapport au troisième trimestre.

L'offre de bureaux immédiatement disponibles fin 2009 a néanmoins encore augmenté, avec la livraison de nombreux immeubles neufs lancés avant la crise, à 3,63 millions de m2, soit une hausse de 6% par rapport à son niveau de fin septembre.

Selon les groupes de conseil, les loyers de bureaux ont reculé de 15 à 20% en valeur réelle en 2009 en Ile-de-France, une baisse qui a touché particulièrement le centre de Paris.

Le loyer des immeubles de qualité, dits "prime", dans le quartier central des affaires de Paris est passé de 800 euros/m2/an fin 2008 à 650 euros fin 2009 en moyenne, selon DTZ.

Cette correction a permis de relancer la demande des entreprises pour des locations à Paris, au détriment de la proche banlieue, surtout du croissant ouest, qui avaient servi de refuge lorsque les loyers parisiens étaient inabordables.

L'année 2010 devrait ressembler à 2009 en termes d'activité, dans un marché encore dominé par la recherche de réductions de coûts et encore animé surtout par des regroupements de sites.

"L'année 2010 devrait être relativement identique à 2009 sur le marché de la location, avec peut-être une petite progression de la demande placée, autour de 1,9 million, voire 2,0 millions de mètre carrés", selon Laurence Escleine-Dumas, responsable du pôle bureaux de DTZ. "Le marché qui va rester difficile pour les propriétaires, compte tenue d'une offre disponible importante."

Dans ce contexte, le taux de vacance moyen en Ile-de-France devrait grimper encore, de 7,1% fin 2009 à plus de 8% fin 2010.

Cushman & Wakefield note pour sa part que le taux de vacance à six mois se situe à 8%, son plus haut niveau en 12 ans et le voit franchir le seuil des 10% dans le courant de l'année 2010.

Immostat, groupement d'intérêt économique créé en 2001 par les groupes de conseil en immobilier d'entreprise BNP Paribas Real Estate, CB Richard Ellis, DTZ et Jones Lang LaSalle, a confié en juin dernier à IPD France, la branche française du groupe d'analyses de performances immobilières Investment Property Date (IPD), la gestion de ses bases de données.

Juliette Rouillon, édité par Pascale Denis et Matthieu Protard