Selon les analystes et les promoteurs, les efforts déployés par la Chine pour éliminer les stocks massifs en transformant les maisons invendues en logements abordables ne devraient pas aider les promoteurs à court d'argent, en raison de la taille limitée du programme et des prix potentiellement bas.

Dans le cadre d'un programme de soutien au secteur immobilier en crise, Pékin a annoncé le mois dernier un projet de facilité de prêt de 300 milliards de yuans (41 milliards de dollars), qui pourrait se traduire par un financement bancaire de 500 milliards de dollars pour les entreprises publiques locales afin d'acheter des logements achevés et invendus.

Les banques chinoises devraient accorder des prêts moins onéreux aux entreprises d'État par l'intermédiaire de cette facilité, soutenue par la banque centrale, afin de les aider à acheter les maisons des promoteurs à des "prix raisonnables" pour en faire des logements abordables.

Toutefois, certains promoteurs privés estiment que très peu de leurs projets, voire aucun, seront retenus, car le mécanisme de prêt est inadéquat et le programme ne devrait être lancé que dans les grandes villes où des logements à prix abordable sont disponibles. Selon eux, les offres de prix des entreprises d'État risquent également d'être peu élevées.

L'attitude prudente des promoteurs pourrait constituer un défi pour Pékin, car les vagues de mesures de soutien prises au cours des deux dernières années n'ont pas réussi à relancer le secteur qui, à son apogée, représentait un quart du PIB et reste un frein majeur à l'économie.

Xintangzhen, une ville de Guangzhou, a publié un avis le 30 mai, le premier gouvernement local à le faire après le programme de soutien, pour acheter un "parc immobilier approprié" pour les logements de réinstallation.

Le gouvernement local achèterait les logements au prix coûtant, a rapporté China Real Estate Business, un organe de presse géré par l'autorité du logement, citant l'avis.

Un projet co-détenu par l'entreprise publique Jinmao et le grand promoteur Vanke a déposé une demande, a ajouté le journal.

Certains promoteurs ont déclaré que l'achat au prix coûtant, qui signifie une réduction de 20 à 30 % par rapport au prix du marché, était plus avantageux que prévu.

Un cadre supérieur d'un promoteur privé en défaut a déclaré que son entreprise serait intéressée par une candidature si d'autres villes faisaient des offres similaires à celle de Xintangzhen, mais il s'attend à ce que les offres soient faibles et insuffisantes pour couvrir les prêts à la construction.

"Si elles ne suffisent même pas à couvrir le prêt de développement, comment pourrons-nous rembourser le prêt ? La banque prêteuse ne serait pas d'accord non plus", a déclaré un haut responsable d'un promoteur basé à Shanghai, qui a refusé d'être identifié en raison du caractère sensible de la question.

Les analystes de Citi et de Bank of America ont cependant déclaré que des réductions de prix de 50 % étaient nécessaires pour assurer des revenus modestes aux entreprises d'État, car les logements abordables se vendent généralement avec des réductions de 10 à 50 % par rapport aux logements privés.

Même si les promoteurs sont en mesure de tirer profit de la vente d'appartements achevés aux entreprises publiques, les gouvernements locaux peuvent exiger que les recettes soient utilisées pour achever les projets existants plutôt que pour rembourser la dette.

"Cela ne nous aidera pas en tant que société cotée en bourse, ni à rembourser notre dette offshore", a déclaré un cadre d'un autre promoteur en défaut de paiement.

Gavekal Dragonomics estime qu'aux prix moyens du marché, 500 milliards de yuans d'achats permettraient de payer 12 % des stocks de logements, ou 20 % s'ils étaient achetés avec une décote.

S&P a déclaré que la conversion des stocks existants en logements sociaux augmenterait également les transactions dans le bas de gamme et ferait baisser les prix globaux.

Le ministère chinois du logement, la banque centrale, le principal organisme de réglementation bancaire et l'autorité locale du logement à Guangzhou n'ont pas répondu aux demandes de commentaires. Jinmao n'a pas répondu à une demande de commentaire et Vanke s'est refusé à tout commentaire.

RISQUE D'EXÉCUTION

"Seule une poignée de promoteurs en difficulté en profitera", a déclaré Esther Liu, analyste de crédit chez S&P Global Ratings. "(L'achèvement de la construction) est le problème auquel sont confrontés les promoteurs en difficulté. Ils n'ont pas beaucoup de stocks achevés".

Alors que les promoteurs attendent des éclaircissements sur la demande des entreprises d'État et les offres de prix, certains banquiers affirment que le programme de logements abordables pourrait entraîner une détérioration de la qualité des actifs, car les entreprises d'État auraient du mal à générer des bénéfices suffisants pour rembourser les prêts bancaires.

Les banques peuvent emprunter la facilité de refinancement de 300 milliards à un taux d'intérêt de 1,75 % pour financer 60 % des prêts qu'elles proposent aux entreprises d'État.

Au total, les analystes estiment que les entreprises d'État devraient payer environ 2,5 % d'intérêts pour ces prêts, ce qui est similaire aux rendements locatifs moyens en Chine.

"C'est une bonne chose pour le secteur de l'immobilier, mais une mauvaise chose pour les entreprises d'État et les banques, car vous leur transférez une partie du risque", a déclaré le premier dirigeant, qui a refusé d'être nommé car il n'est pas autorisé à parler aux médias.

Il est certain que les banques et les gouvernements locaux sont peu enclins à prendre des risques.

En février de l'année dernière, la banque centrale a lancé un programme de re-prêt de 100 milliards de yuans pour les gouvernements locaux de huit villes afin d'acheter des stocks de logements - dont seulement 2 milliards ont été utilisés à la fin du mois de mars 2024.

"Nous voyons un risque d'exécution élevé étant donné que les banques et les entreprises d'État locales doivent supporter entièrement les risques de crédit et d'investissement", a déclaré Zerlina Zeng, analyste de crédit senior chez CreditSights.

Selon les analystes et les promoteurs, le soutien du gouvernement central a toutefois attiré davantage de visiteurs dans les villes de premier plan à la suite du dernier plan de relance qui comprend la réduction de l'acompte et la suppression des planchers des taux hypothécaires.

"Le gouvernement central a renforcé (son soutien) ; le point d'inflexion est le changement important ici", a déclaré Karl Choi, responsable de la recherche immobilière pour la Grande Chine chez Bank of America. (1 $ = 7,2455 yuans chinois)