Investissement immobilier en nue-propriété : un outil pour alléger votre fiscalité
 
Acheter un bien immobilier à prix réduit, profiter d’avantages fiscaux et développer son patrimoine pierre sans contraintes, ce sont là les principaux avantages de l’investissement en nue-propriété. Le point sur ce placement immobilier en plein essor. 
 
Investir à prix décoté
 
Ce type d’investissement immobilier consiste à n’acquérir que la nue-propriété d’un bien. Simultanément, un bailleur social institutionnel obtient l’usufruit de ce même bien, qu’il mettra en location. Le démembrement ne court que sur une période donnée, généralement comprise entre quinze et vingt ans. Au terme du démembrement, l’investisseur récupère automatiquement la pleine propriété du logement, sans démarche et sans frais de notaires à prévoir. Il est alors libre de le mettre en location, de l’occuper ou de le revendre.
 
Le fait de ne détenir que la nue-propriété d’un bien immobilier interdit au nu-propriétaire de jouir des lieux. En d’autres termes, l’usufruitier est l’unique personne à qui revient le droit de louer le bien, de le gérer et de l’entretenir.
 
C’est pour cette raison que le nu-propriétaire acquière le logement avec une réduction du prix d’achat très importante, de l’ordre de 40 à 50%. Cette décote est calculée en fonction de la période du démembrement et du montant des loyers que va encaisser l’usufruitier social.
 
Absence de gestion locative, de frais et d’impôts fonciers
 
L’un des intérêts de cet investissement réside dans le fait de confier l’usufruit du bien à un bailleur social pendant au moins quinze ans. Le nu-propriétaire, pendant toute la durée du démembrement, n’a ainsi aucune contrainte de gestion. Les mises en location, l’entretien et les travaux sont assurés par l’usufruitier.
 
L’investisseur détient ainsi un bien immobilier sans pour autant se préoccuper de sa gestion sur le long terme. De même, il n’est redevable d’aucun impôt foncier et ne supporte pas le risque locatif. C’est effectivement le bailleur social qui est touché par le risque de vacance locative voire d’impayés. 
 
Déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers existants
 
Pendant la période de démembrement, les loyers issus de la mise en location du bien sont encaissés par le bailleur social. Le rendement dont profite le nu-propriétaire provient alors uniquement de l’économie réalisée lors de l’acquisition du bien immobilier.
 
Ainsi, détenir un bien immobilier en nue-propriété n’a aucune incidence sur le niveau de loyers perçus tous les ans. Les revenus fonciers et les impôts qui y sont liés n’augmentent pas.
 
Si vous détenez d’autres biens immobiliers locatifs et que vous investissez en nue-propriété à crédit, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers existants. Cela permettra d’optimiser le rendement de votre investissement.
 
Une solution pour réduire votre ISF
 
Le patrimoine qui entre dans l’assiette de l’ISF est celui qui est détenu en pleine-propriété ou en usufruit par le redevable.
 
Si l’investissement est réalisé via un prêt immobilier, le patrimoine immobilier acquis n’alourdira pas l’ISF dû pour les prochaines années. On dira alors que l’opération est neutre.
 
L’investissement en nue-propriété devient réellement une opération intéressante en termes de réduction d’ISF lorsqu’il est réalisé en cash. En effet, les fonds propres ayant servi à l’investissement sortent de l’assiette taxable et le logement en nue-propriété devient neutre d’un point de vue fiscal. Le redevable voit ainsi son patrimoine assujetti à l’ISF diminuer. Il existe de nombreuses situations où l’investisseur en nue-propriété passe dans une tranche fiscale inférieure ou n’est plus redevable de l’ISF, son patrimoine étant inférieur au seuil d’assujettissement.
 
Réalisation de plus-values de cession dans un cadre fiscal avantageux
 
 Il est possible, pendant ou après la période de démembrement, de revendre le logement acquis en nue-propriété. Cette cession entraînera automatiquement la réalisation d’une plus-value immobilière importante.
 
En effet, l’usufruit s’éteint progressivement, venant accroître la valeur du bien au fil des années. Lorsque l’investisseur récupère la pleine propriété de son logement, la valeur de ce dernier correspond alors à son prix réel. La différence entre le prix de vente et le prix d’achat décoté représente alors la plus-value que peut réaliser l’investisseur. C’est également elle qui permet de calculer le rendement de l’investissement en nue-propriété.
 
Cette plus-value immobilière bénéficie d’un cadre fiscal nettement avantageux. En effet, la fiscalité ne s’applique pas sur l’intégralité de la plus-value réalisée mais uniquement sur la différence entre le prix d’achat du bien en pleine propriété et le prix de vente.
 
A titre d’exemple, un appartement valant 200 000 euros est acheté en nue-propriété pour un montant de 120 000, soit une décote de 40%. Quinze ans plus tard, l’investisseur ayant récupéré sa pleine propriété souhaite revendre cet appartement. Le marché immobilier étant favorable, il perçoit 210 000 euros de la vente. Cela représente ainsi une plus-value totale de 90 000 euros mais seuls 10 000 euros seront pris en compte par l’administration fiscale pour le calcul de la fiscalité des plus-values.