MADRID, 11 janvier (Reuters) - Madrid a donné le premier coup de pioche d'un nouveau quartier d'affaires prévu depuis trois décennies, mais comme des zones similaires à Londres, Paris et New York sont en difficulté du fait que de plus en plus de gens travaillent à domicile, les critiques voient le risque que le projet devienne un gigantesque éléphant blanc.

Avec une première phase prévue pour 2035, Madrid Nuevo Norte (MNN) ajoutera 1,6 million de mètres carrés d'espace de bureaux à la capitale, y compris le plus haut gratte-ciel d'Espagne.

Le projet prévoit également la construction de 10 500 nouveaux logements et d'un grand parc, ainsi que la modernisation de la gare de Chamartín, qui deviendra la plaque tournante des trains à grande vitesse et des trains de banlieue à Madrid.

Confrontée à la perte de locataires dans des zones telles que Canary Wharf à Londres en raison de l'essor du télétravail, Crea Madrid Nuevo Norte a étudié 16 projets similaires pour se préparer à l'avenir.

Miguel Hernández, responsable de la stratégie, a expliqué que la décision de mélanger des bureaux avec des logements, des magasins et des restaurants était basée sur cette étude.

"De nos jours, les gens veulent travailler, vivre, avoir des loisirs et des magasins dans des zones qui ne sont pas complètement vides la nuit", a-t-il déclaré à Reuters.

Crea Madrid Nuevo Norte est un consortium formé par la banque espagnole BBVA, la société immobilière Merlin Properties et le constructeur Grupo SanJose.

Il travaille avec la mairie de Madrid sur le projet, qui est bloqué par des litiges depuis près de 30 ans.

MNN s'efforcera également d'attirer des locataires plus diversifiés que ceux des quartiers d'affaires qui dépendent fortement du secteur financier pour remplir leurs bureaux. Il s'agit notamment d'entreprises du secteur de la santé, afin de tirer parti de son emplacement à proximité de l'un des plus grands hôpitaux de Madrid, a déclaré M. Hernandez.

Selon le fournisseur de données immobilières CoStar Group, le taux d'inoccupation dans le quartier financier de New York a presque doublé depuis la pandémie, lorsque le télétravail est monté en flèche, pour atteindre 21 % au troisième trimestre 2023.

Les locaux vacants à La Défense, à Paris, ont grimpé à 19,7 % au premier semestre 2023, contre 6,7 % fin 2018, tandis que Canary Wharf a perdu 9,3 ha de demande pour ses bureaux depuis la pandémie, selon CoStar.

HSBC devrait quitter Canary Wharf pour un bureau plus petit dans le centre de Londres, tandis que Barclays y réduit son empreinte. La présence à long terme du Crédit suisse est également incertaine depuis son rachat par UBS, qui prévoit de supprimer des milliers d'emplois.

Le Canary Wharf Group entend s'adapter et se diversifier en développant un gigantesque campus consacré aux sciences de la vie et en construisant davantage d'appartements, de restaurants et de bars. Le Canary Wharf Group n'a pas répondu à une demande de commentaire.

MOINS DE DÉPLACEMENTS

Pendant la pandémie, les Espagnols ont adopté le travail à domicile de manière plus souple que certains de leurs voisins. Ils se rendent au bureau en moyenne 2,6 jours par semaine, alors que la moyenne européenne est de 1,8 jour, selon une étude de CBRE - l'un des plus grands gestionnaires d'investissements immobiliers au monde - publiée la semaine dernière.

Ismael Clemente, PDG de Merlin Properties, explique que ce facteur, associé à un trajet plus court que Canary Wharf ou La Défense, le rend confiant dans l'existence d'une demande de bureaux.

"Si vous mettez 20 minutes pour vous rendre au travail, pourquoi diable iriez-vous travailler à domicile ?

Mais certains analystes estiment que Madrid, qui dispose déjà des parcs d'affaires AZCA et Four Towers à proximité, a vraiment besoin de plus de logements, et non de locaux commerciaux.

PwC estime que Madrid aura besoin de 11 000 nouveaux logements par an pour répondre à la demande, tandis qu'une étude de Gesvalt a conclu que la ville manque de 214 000 logements abordables.

Selon EY, la ville comptait 1,7 million de mètres carrés d'espaces de bureaux vacants au premier semestre 2023 et un taux d'inoccupation des bureaux de 11 %, contre 9,3 % en 2020.

Javier Garcia-Mateo, responsable de la stratégie et des transactions immobilières d'EY en Espagne, a déclaré que MNN devrait réduire de 500 000 mètres carrés l'espace de bureaux prévu et construire entre 15 000 et 20 000 logements supplémentaires à la place.

"Pourquoi développer des bureaux alors qu'on a besoin de logements", a déclaré M. García-Mateo.

Mais certains résidents locaux ont fait campagne contre le projet, craignant qu'il ne se transforme en une gigantesque banlieue de luxe qui marginaliserait leurs voisins issus de la classe ouvrière.

"Lorsqu'ils n'ont pas de débouchés sur le marché, les promoteurs convainquent le gouvernement de les autoriser à changer de classification, de sorte que là où se trouvent les bureaux, dans 20 ou 30 ans, il y aura des logements. De luxe, bien sûr", a déclaré Vicente Pérez, qui a mené l'une de ces campagnes.

Le bureau du maire n'a pas répondu à une demande de commentaire. M. Hernandez, de Crea Madrid Nuevo Norte, a déclaré qu'il serait difficile de modifier la classification maintenant que le projet est en cours.

M. Clemente, de Merlin, a déclaré qu'il faudrait jusqu'à 40 ans pour achever le projet et que des bureaux seraient ajoutés au marché pour éviter de l'inonder.

Les partisans du projet affirment qu'il permettra d'attirer davantage d'entreprises internationales dans la capitale espagnole.

Paloma Relinque, directrice des marchés de capitaux chez CBRE en Espagne, affirme que Madrid manque d'espaces de bureaux de premier ordre répondant aux normes de durabilité qu'elles exigent. Selon CBRE, le taux d'inoccupation des bureaux de catégorie A dans la zone où MNN sera construit est d'environ 0,7 %, contre 7,8 % pour l'ensemble des bureaux.

José Ramón Iturriaga, gestionnaire de fonds chez Abante Asesores à Madrid, qui détient des parts dans Merlin, a établi un parallèle avec la récente augmentation de la construction d'hôtels de luxe dans la ville.

"Si vous n'avez pas ce type d'espace de bureaux haut de gamme, certains centres d'affaires haut de gamme ne viendront pas", a-t-il déclaré.

(Reportage de Charlie Devereux, Corina Pons et Guillermo Martínez ; édité en espagnol par Benjamín Mejías Valencia)